Flora Kan
凯达过户公司监督买卖交易，验证合法地契，担保房地产权。
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为了避免循序渐进的法院步骤来批准房地产移交 (probation),很多人把孩子的姓名加到房地契 (deed) 上。 这是弊多于利的。
- 你完全失去有控制权的优势 – 你失去了控制权。 你把孩子的姓名加到房地契上的法律效应就是你的孩子正式成为你的房子的合法合伙人。 你的孩子有所有的法律权利。 譬如说,你要把房子卖了,你必须获得您的孩子的协议。 如果他们不同意,你不能卖。
2.别人继承了你的房子 — 下回再聊。
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如果母亲（grantor ”让与人”) 在死前就把房地产权 (title) 转让给这两个孩子的话，譬如说使用选项1）joint tenants，联邦政府会根据转让的房地产市价来征收母亲的联邦赠与税（gift tax)。孩子们（grantee“承授人”）承受的房地产价格就等于他们的母亲当年买这栋房地产的买价。例如，如果母亲当年花费$ 25,000买到她的这栋房地，孩子们的计税依据为$25,000美元。不管什么时候孩子出售这栋房地产，例如卖了10万美元，他们的利润（capital gain) 是$75,000美元。但是如果使用选项3） life estate with disposition power母亲在死后转移才生效，那么就没有联邦赠与税了。请进一步咨询会计师的专业知识。
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Aestar 凯达过户 – 3/5母亲如何在死后自动转让房子给两个孩子呢？
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选 项3）Bare Life Estate –母亲可以把这两个孩子的名份以附属人（remaindermen） 的名义加入母亲的房地契 （deed)。当母亲还活着时，母亲失去优势因为她从此不再有独家的房地产决定权，也永远不能取消这两个孩子在母亲生前及死后的所有有关这栋房地产的产权 （title)。这三个人对于这栋房地产的买卖交易贷款与否以及所有的法律决定和责任都必须协商并一致同意才合法。母亲去世之后，如果这两个孩子的房地产 权的种类是根据他们的母亲如何把他们的名份加入他们的母亲的房地契来决定的，譬如说是joint tenant.
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这位母亲有三种房地产权的选择：
选项1）Joint Tenants -妈妈可以把两个孩子的名份加入她的房地契 （deed)。曰后买卖这栋房地产时，三人必须同时签署转让房地产权。如果他们申请房贷，三个人全部都必须签字。这三个人之中没有人能够单独决定这个房地产的任何交易。万一，三人之中任何一人去世了，该房地产将自动平分属于两名幸存者。不依遗嘱也不须経过法院分配（probation)。
选项2）下回继续
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转让房地产就像购买房地产一样，马州的房地产权转让税是一定要付的。但是，如果父母送给（即转移）一栋没有房贷或任何房债的房子给孩子，这种给孩子的礼物是免除房地产权转让税的。有一点例外，仔细得再叮咛你一次，如果父母再贷款 (refinance) 而提高了贷款本金 (principal)，同时想顺便把孩子的名字加入房地契 (deed)，即使父母没有收到买卖交易现金，房地产权转让税还是要付的。这是因为事实上，孩子接受了父母亲的房子也同时接管并负起月付房贷的责任。换句话说，孩子其实是在“买”房子。在这种情况下，转移（给予）房子涉及新的金钱交易，马州的房地产权转让税是一定要付的。
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