房地契
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为了避免循序渐进的法院步骤来批准房地产移交 (probation),很多人把孩子的姓名加到房地契上。 这是弊多于利的。 例如，你失去对你的房子的控制权。此外，
- 如果你的孩子英年早世，别人可能會继承了你的孩子的房地产权，也就是說，继承了你的房子。這是因為你的孩子不但可能而且可以依法指定其继承人(heirs)或把所有房地产权利益传递给其所爱的人，例如配偶(spouse)，信託(trust)，等等。 到最後，說不定你会和你的女婿或媳妇拥有你的房子，而不是和你的孩子共享你的房子。人算不如天算啊！
3.追债還债 — 下回 继续。
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为了避免循序渐进的法院步骤来批准房地产移交 (probation),很多人把孩子的姓名加到房地契 (deed) 上。 这是弊多于利的。
- 你完全失去有控制权的优势 – 你失去了控制权。 你把孩子的姓名加到房地契上的法律效应就是你的孩子正式成为你的房子的合法合伙人。 你的孩子有所有的法律权利。 譬如说,你要把房子卖了,你必须获得您的孩子的协议。 如果他们不同意,你不能卖。
2.别人继承了你的房子 — 下回再聊。
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如果母亲（grantor ”让与人”) 在死前就把房地产权 (title) 转让给这两个孩子的话，譬如说使用选项1）joint tenants，联邦政府会根据转让的房地产市价来征收母亲的联邦赠与税（gift tax)。孩子们（grantee“承授人”）承受的房地产价格就等于他们的母亲当年买这栋房地产的买价。例如，如果母亲当年花费$ 25,000买到她的这栋房地，孩子们的计税依据为$25,000美元。不管什么时候孩子出售这栋房地产，例如卖了10万美元，他们的利润（capital gain) 是$75,000美元。但是如果使用选项3） life estate with disposition power母亲在死后转移才生效，那么就没有联邦赠与税了。请进一步咨询会计师的专业知识。
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要把这俩个孩子的名份合法的加入母亲的房地契（deed), 这位母亲必须签署一份新的房地契把母亲的房地产权 (title) 从母亲一人转让给母亲和两个孩子，一共三人。新的房地契一定要公证 (Notarize) 之后在当地法院登记盖官印才能合法有效。父母，配偶，子女和继子女之间以及孙儿女转让免征马里兰州房地产权转让税 (transfer tax)。通常，如果母亲都付清每年的房地产土地税（real estate property tax) 的话，唯一的开销是法院的手续费，大约是$25到 $55美元左右。否则，法院是不会批准新的房地契的。
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转让房地产就像购买房地产一样，马州的房地产权转让税是一定要付的。但是，如果父母送给（即转移）一栋没有房贷或任何房债的房子给孩子，这种给孩子的礼物是免除房地产权转让税的。有一点例外，仔细得再叮咛你一次，如果父母再贷款 (refinance) 而提高了贷款本金 (principal)，同时想顺便把孩子的名字加入房地契 (deed)，即使父母没有收到买卖交易现金，房地产权转让税还是要付的。这是因为事实上，孩子接受了父母亲的房子也同时接管并负起月付房贷的责任。换句话说，孩子其实是在“买”房子。在这种情况下，转移（给予）房子涉及新的金钱交易，马州的房地产权转让税是一定要付的。
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